Jeżeli planujesz zakup mieszkania, musisz wiedzieć, czym jest rynek wtórny oraz pierwotny. Definicja przedstawiona poniżej wraz z omówieniem najważniejszych aspektów pozwoli wybrać nieruchomość w każdym aspekcie dostosowaną do Twoich potrzeb.
Rynek pierwotny – co to?
O rynku pierwotnym mowa w przypadku nieruchomości nowych, nieużywanych powstających w wyniku działania deweloperów. Stroną transakcji jest deweloper lub spółdzielnia. Do wyboru jest szeroki wybór nieruchomości: mieszkania, domy, lokale użytkowe. Budynek można kupić niemal na każdym etapie budowy, nawet przed rozpoczęciem faktycznej inwestycji, czyli tzw. dziurę w ziemi.
Najczęściej mieszkania udostępniane są w tzw. stanie deweloperskim. Umożliwia to własne wykończenie przestrzeni. Gotowe są jedynie ściany, elektryka oraz pozostałe instalacje.
Rynek wtórny – co to?
Na rynku wtórnym znajdują się nieruchomości, które już mają swoich właścicieli, ale są oni zdecydowani na ich sprzedaż. Są to zwykle osoby fizyczne, które w standardowy sposób korzystają z mieszkania, ale mogą to być również przedsiębiorcy, którzy zajmują się pośrednictwem na rynku.
Co ciekawe, nie ma znaczenia, jak długo nieruchomość znajduje się w rękach właściciela. Jeżeli mieszkanie zostało kupione od dewelopera, a już po kilku dniach wystawione na sprzedaż, znajduje się już na rynku wtórnym. Jest sprzedawane od inwestora, który go nie wybudował.
[Sprawdź też: Mieszkania od dewelopera – osiedle w Mosinie]
Rynek pierwotny i wtórny – najważniejsze różnice
Kupno mieszkania jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Transakcja wiąże się z ogromnymi nakładami finansowymi, niezależnie czy nabywane jest nowe, czy używane mieszkanie. Warto poznać podstawowe różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym, żeby zdecydować się na nieruchomość dostosowaną w każdym aspekcie do potrzeb.
Podstawowe różnice
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, nabywasz je bezpośrednio od dewelopera, który zajmuje się budowaniem nieruchomości. Obiekt nabywany jest z pierwszej ręki, wcześniej przez nikogo niezamieszkały.
Rynek wtórny oferuje natomiast mieszkania z drugiej ręki, które mają już swoich właścicieli. Mogą to być osoby fizyczne lub firmy. Nieruchomości są już zwykle wykończone, kompleksowo urządzone, można się do nich wprowadzić.
Standard nieruchomości
Większość mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym znajduje się w stanie deweloperskim. Ich cechami charakterystycznymi, są:
- posadzka,
- tynki na ścianach i sufitach,
- podłączone i rozprowadzone instalacje wodno-kanalizacyjne oraz elektryczne,
- opcjonalnie: biały montaż urządzeń sanitarnych.
Mieszkania, o których mowa można wykończyć i urządzić samodzielnie wedle uznania, a ma się ku temu już dobre podstawy.
Na rynku wtórnym znajdują się natomiast mieszkania już w pełni urządzone i wyposażone we wszystkie meble, sprzęty AGD czy urządzenia sanitarne. Istnieje możliwość zamieszkania w nieruchomości od razu, bez inwestowania środków i czasu. Kwestia remontu jest już sprawą indywidualną.
Koszty zakupu nieruchomości
To, czy mieszkania na rynku pierwotnym są droższe od tych udostępnianych na rynku wtórnym, w dużej mierze zależy od standardu inwestycji, renomy dewelopera, lokalizacji, metrażu, a także dodatkowych udogodnień.
Koszty podatkowe
Podział na rynek pierwotny i rynek wtórny wynika z kwestii podatkowych, o których również warto wiedzieć. Nabywając już wcześniej używane mieszkanie trzeba zapłacić 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych PCC. Wyjątkiem jest zakup nieruchomości od firmy na podstawie faktury VAT.
Mieszkania z rynku pierwotnego są zwolnione ze wskazanego opodatkowania. Cena ustalona przez dewelopera zawiera już podatek VAT.
Zalety nieruchomości z rynku pierwotnego
Jesteś pierwszym właścicielem
Nowość nieruchomości jest podstawowym aspektem, na jaki zwracają uwagę inwestorzy. Stajesz się pierwszym właścicielem obiektu, w którym nikt wcześniej nie mieszkał. Masz wpływ na jego urządzenie i aranżację. Nieruchomość można uchronić od wielu usterek, nie trzeba wykonywać kosztownego remontu, w celu ich usunięcia. A jak wiadomo, poprawki znacznie więcej kosztują niż robienie czegoś od podstaw.
Nieograniczone możliwości aranżacyjne
Nabywca ma możliwość wprowadzenia zmian do projektu deweloperskiego. Mieszkanie można urządzić dowolnie, bazując na własnej kreatywności lub zatrudniając architekta wnętrz. Nie ma konieczności pozbywania się już istniejącego wyposażenia, co znacząco ogranicza koszty oraz czas.
Otrzymujesz mieszkanie wykończone pod klucz, czyli z oknami, drzwiami wejściowymi, ścianami pomalowanymi na biało, podłogami, białym montażem.
Nowoczesne budownictwo
Budowa nowych obiektów odbywa się z wykorzystaniem innowacyjnych technologii, które w dodatku są energooszczędne. Przybierają dzięki temu atrakcyjną formę architektoniczną. Budynki są wyposażone w wideodomofony, monitoring, recepcję, komórki lokatorskie, podziemne garaże, windy, przestronne tarasy oraz wiele innych udogodnień dla mieszkańców.
Infrastruktura obiektów nowoczesnych jest znacznie lepiej dostosowana do potrzeb osób niepełnosprawnych. Ważne jest również to, że osiedla stawiają na energooszczędność i ekologię. Są przyjazne zarówno dla środowiska, jak i portfeli właścicieli, ze względu na liczne udogodnienia zapewniające odzysk energii, a tym samym zmniejszające rachunki.
Estetyka osiedla
Nowoczesne i przyjazne otoczenie to atuty nowoczesnych osiedli. Wyróżniają się spójnością i funkcjonalnością, przemyślanym zaplanowaniem całego terenu. Dostępne są bezpieczne place zabaw, teren jest zamknięty, strefa zielona znajduje się pod opieką ogrodnika.
Wady nieruchomości z rynku powrotnego
Lokalizacja
Wiesz już, co to znaczy rynek pierwotny, ale musisz również wiedzieć, że inwestycje deweloperskie odbywają się w konkretnych lokalizacjach. W większości polskich miast, ze względu na ograniczenia terenu, nieruchomości powstają z dala od centrum. Jest to spowodowane już gęstą zabudową, nie ma po prostu miejsca na nowe inwestycje. Ponadto, grunty w ścisłym centrum są dużo droższe, a to przekłada się na wyższą cenę za metr kwadratowy. Deweloper, który chce, aby inwestycja mu się zwróciła, musi na takie aspekty zwracać uwagę, aby mieć kupców.
Długi czas oczekiwania na nieruchomość
Jeżeli zdecydujesz się na podpisanie umowy deweloperskiej na wczesnym etapie inwestycji, czeka Cię kilkumiesięczne oczekiwanie na nieruchomość. Trzeba również pamiętać o czasie na prace wykończeniowe.
W czasie oczekiwania na mieszkanie nadal należy wynajmować nieruchomość, aby mieć, gdzie mieszkać.
Ryzyko upadku dewelopera
Decydując się na zakup tzw. dziury w ziemi, niestety trzeba wliczyć w to ryzyko upadłości dewelopera. Wiąże się to z bardzo dużymi startami finansowymi, Na szczęście wprowadzono istotne zmiany w prawie, dzięki którym ryzyko kupujących jest ograniczone do minimum. Analizując dokładnie ofertę, korzystając z usług renomowanych deweloperów, można zabezpieczyć swoje interesy.
Ceny nieruchomości
Nowe mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m2 niż te, które oferuje rynek wtórny. Dotyczy to większości polskich miast.
Zalety nieruchomości z rynku wtórnego
Szeroki wybór lokalizacji
Szukając mieszkania, można rozglądać się we wszystkich możliwych lokalizacjach. Wybierając obszary blisko centrum, zapewniamy sobie znakomitą komunikację, możliwość korzystania z infrastruktury, takiej jak szkoły, biblioteki, kina, sklepy.
Do wyboru są unikatowe nieruchomości o niezwykłym klimacie w stylizowanych kamienicach, a także luksusowe apartamenty i domy przypominające rezydencje.
Płacisz, za to co widzisz
Kupujesz już istniejącą nieruchomość, dlatego możesz pod każdym względem ją ocenić. Istnieje możliwość porównania z innymi obiektami i wybrania nieruchomości najbardziej odpowiadającej naszym potrzebom. Podejmując decyzję, wcześniej można poznać sąsiadów, zobaczyć, jak wygląda otoczenie.
Nieruchomość gotowa do zamieszkania
Możesz od razu się wprowadzić, jeżeli tylko odpowiada Ci wystrój zaplanowany przez poprzedniego właściciela. Często za dodatkową opłatą poprzednicy zostawiają wszystko, co stanowiło wyposażenie mieszkania. Dzięki temu znacznie szybciej można się osiedlić.
Wady nieruchomości z rynku wtórnego
Wysokie koszty remontu
Stan techniczny obiektu, w którym znajduje się mieszkanie, może nas zaskoczyć. Stare budownictwo wiąże się z wieloma niespodziankami, niestety tę wadę posiada rynek wtórny. Co to oznacza? Trzeba liczyć się z nieprzewidywalnymi kosztami remontu. Pojawić mogą się problemy z kanalizacją, ogrzewaniem, elektryką. Koszty związane z modernizacją są po stronie właściciela. Sumy, jakie trzeba będzie wydać, mogą przerazić.
Podatek CC
Decydując się na mieszkanie z rynku wtórnego, trzeba liczyć się z poniesieniem dodatkowych kosztów związanych z opłaceniem podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania.
Z jakiego rynku wybrać nieruchomość? Decyzja należy do Ciebie!
Oba rynki mają zalety i wady, doskonale się uzupełniają, dając inwestorom możliwość wyboru. Od preferencji i sytuacji, w której znajduje się nabywca, w dużej mierze zależy ostateczna decyzja.
