W drugiej połowie 2025 roku startuje nowy program rządowy „Pierwsze klucze”. Jest skierowany do osób, które nigdy nie były właścicielami mieszkania lub domu. Umożliwia uzyskanie dopłat do kredytu hipotecznego, wspiera zakup nieruchomości z rynku wtórnego lub budowę domu metodą gospodarczą.
Dla kogo jest program „Pierwsze klucze”? Podstawowe warunki
- Program „Pierwsze klucze” jest skierowany do osób, które nigdy nie były właścicielami mieszkania ani domu, a także nie posiadały nieruchomości na zasadach współwłasności przekraczającej 50%.
Dopuszczalne jest uzyskanie dopłaty do kredytu na:
- domy jednorodzinne budowane systemem gospodarczym, czyli we własnym zakresie, bez generalnego wykonawcy. Jest to opcja idealna dla rodzin, które posiadają już działkę;
- nieruchomość z rynku wtórnego, która jest użytkowana od co najmniej 5 lat, a sprzedający jest jej właścicielem od minimum 3 lat. Ma to ograniczyć odsprzedaż mieszkania w krótkim czasie po zakupie, czyli tzw. flipowania;
- mechanizm inwestorów społecznych — oferta jest skierowana do TBSów, SIMów oraz spółdzielni mieszkaniowych. Mogą budować mieszkania z myślą o sprzedaży osobom spełniającym warunki programu. Marża jest ograniczona do 25%, co zapewnia zakup na korzystnych warunkach, w porównaniu do cen oferowanych przez rynek pierwotny. Pierwszeństwo zakupu mają osoby, które nie są właścicielami żadnej nieruchomości. Aby ograniczyć nadużycia, inwestorzy społeczni, muszą wykazać się realizacją określonej liczby mieszkań na wynajem. Dopiero po 10 latach będą mogli zarządzać częścią wspólnoty. Ma to zabezpieczyć inwestycje przed komercyjnym wykorzystaniem.
Wprowadzono również kryterium dochodowe, które zakłada następujące limity:
- 6 500 zł – jednoosobowe gospodarstwo;
- 11 000 zł – dwuosobowe gospodarstwo;
- 14 500 zł – trzyosobowe gospodarstwo;
- 18 500 zł – czteroosobowe gospodarstwo;
- 21 000 zł – pięcioosobowe gospodarstwo.
Warto nadmienić, że dopłata do kredytu na mieszkanie nadal zostanie przyznana, jeżeli przekroczysz powyższe limity, ale zgodnie z zasadą „złotówka za stówkę”. W przypadku gospodarstwa jednoosobowego każda dodatkowa złotówka obniża dopłatę o 50 groszy, a w przypadku gospodarstwa dwuosobowego i większego o 25 groszy.
- Mieszkanie lub dom muszą pochodzić z rynku wtórnego i być użytkowane przez co najmniej 5 lat. Sprzedający powinien posiadać nieruchomość przez co najmniej 3 lata.
- Dopłaty udzielane są na nieruchomości, których maksymalna cena za m2 wynosi 10 000 zł, w przypadku większości lokalizacji oraz 11 000 zł, jeżeli chodzi o największe miasta, takie jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Poznań i Wrocław. Natomiast program zakłada, że gminy mają możliwość dostosowania limitów do lokalnych realiów.
- Dofinansowanie obejmuje dopłatę wyłącznie do kredytu hipotecznego lub konsumenckiego, w przypadku pokrycia kosztów partycypacji w społecznych inicjatywach mieszkaniowych, albo towarzystwach budownictwa społecznego.
Dopłata do kredytu na pierwsze mieszkanie obniża oprocentowanie do 1,5%, jeżeli ustalony zostanie system rat malejących. Kredytobiorcy będą mogli skorzystać z rat o oprocentowaniu porównywalnym do warunków rynkowych, które obecnie wynoszą 6,5–8%.
Dopłaty obejmują następujące kwoty kredytów:
- 250 000 zł – jednoosobowe gospodarstwo;
- 400 000 zł – dwuosobowe gospodarstwo;
- 450 000 zł – trzyosobowe gospodarstwo;
- 500 000 zł – czteroosobowe gospodarstwo;
- 600 000 zł – pięcioosobowe gospodarstwo.
Oznacza to, że jeżeli właściciel gospodarstwa dwuosobowego zdecyduje się na kredyt w wysokości 500 tysięcy złotych, może liczyć na dopłatę tylko do 400 tysięcy złotych.
Jeżeli chodzi o większe gospodarstwa domowe, limit kredytu zwiększa się o 50 000 zł na każdą dodatkową osobę. W przypadku budowy domu jednorodzinnego limit można podwyższyć o 50% wartości działki — maksymalnie do 100 000 zł.
Program „Pierwsze klucze” rozwiązuje problem z wkładem własnym. Uczestnikowi udzielana jest gwarancja przez Bank Gospodarstwa Krajowego, co umożliwia pokrycie nawet 20% nieruchomości. Maksymalna wysokość gwarancji wynosi 100 000 zł.
Aby uzyskać kredyt hipoteczny, osoba chcąca kupić mieszkanie nie będzie musiała mieć całego wkładu własnego.
Czy program „Pierwsze klucze” jest trafiony?
Program „Pierwsze klucze” powstał jako zastępca dotychczasowego „Kredytu na start”. Miał rozwiązać problem zakupu pierwszej nieruchomości przez osoby w trudnej sytuacji finansowej, przede wszystkim młode i dopiero budujące kapitał.
Docenić należy nowe podejście, czyli skoncentrowanie się na nieruchomościach z rynku wtórnego, co wyklucza z programu deweloperów i fliperów. Poważne wątpliwości budzi jednak ustalony limit za m2, który wynosi 10-11 tysięcy złotych. Czy takie mieszkania są w ogóle dostępne? Szczególnie w największych polskich miastach wydaje się to wręcz nierealne.
Należy również zwrócić uwagę na surowe warunki, które musi spełnić osoba chcąca wziąć udział w programie. Dotyczą ograniczeń dochodowych, cenowych oraz finansowych. W praktyce może to oznaczać, że dopłata do kredytu na pierwsze mieszkanie będzie skierowana do bardzo wąskiej grupy osób. Czas pokaże, jak program zadziała w praktyce.
