Lokal użytkowy a lokal mieszkalny. Pojęcia te nie mogą być stosowane wymiennie, ponieważ odnoszą się do zupełnie innych typów nieruchomości, o zróżnicowanym przeznaczeniu. Warto poznać definicje obu, a także zapoznać się z wieloma innymi cechami charakterystycznymi.
Lokal użytkowy a lokal mieszkalny – definicja i podstawowe informacje
Lokal użytkowy – definicja
Jest to obiekt wykorzystywany tylko i wyłącznie w celach działalności gospodarczej. Zajmowany jest na podstawie umowy najmu.
W budynkach należących do wspólnoty mieszkaniowej lokal ten stanowi wyodrębnioną własność i może być traktowany jako lokal handlowy, usługowy, produkcyjnych, gabinet, pracownia, biuro, lokal pod inną formę działalności. Kluczowe jest, aby z założenia był to obiekt służący do osiągania dochodu.
Na co należy zwrócić uwagę, wybierając lokal użytkowy?
Kupno lokalu użytkowego to poważna inwestycja, dlatego należy ją dokładnie przemyśleć. Niezbędne jest przede wszystkim dopilnowanie istotnych zapisów w umowie, nie powinno być żadnych wątpliwości. Przedsiębiorca nie jest aż tak dobrze chroniony przepisami, odnoszącymi się do nieruchomości, jak klient indywidualny. Decyzja musi zostać więc dobrze przemyślana, powinna być podyktowana jak najlepszym interesem.
Należy upewnić się, że lokal ma:
- pełną dokumentację,
- warunki przystosowane do przeznaczenia,
- optymalną lokalizację,
- optymalną przestrzeń dla biznesu,
- zaplecze sanitarne, miejsce parkingowe.
Lokal mieszkalny — definicja
Mieszkanie to zespół pomieszczeń wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, posiada osobne wejście i jest przystosowane do zamieszkania przez ludzi. Musi być częścią konkretnej nieruchomości, która znajduje się na wyodrębnionej działce budowlanej.
Według powyżej definicji lokal mieszkalny nie może być:
- przyczepą kempingową,
- namiotem,
- domkiem na ogródkach działkowych.
Lokal użytkowy a lokal mieszkalny – podobieństwa i różnice
Jak już wiesz, lokalem użytkowym jest jedno lub zespół pomieszczeń, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, jednocześnie niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Lokal użytkowy jest przeznaczony do konkretnych celów użytkowych m.in. prowadzenia działalności gospodarczej. Przykład: sklep, biuro.
Mieszkaniem jest natomiast zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielone stałe przegrody budowlane, możliwy jest w nim stały pobyt ludzi.
Do lokalu użytkowego oraz mieszkania mogą przynależeć pomieszczenia przynależne takie, jak piwnice, strych, komórki, garaż.
Podstawową cechą odróżniającą oba typy nieruchomości jest cel ich wykorzystywania. Pozwala to na spełnianie określonych wymagań technicznych, zgodnych z określonymi przepisami prawa.
Lokal użytkowy a lokal usługowy
Wiesz już, co to jest lokal użytkowy. Często określany jest także jako lokal usługowy. Czy słusznie? Niestety, pojęcia te mylnie stosowane są zamiennie, a występują między nimi kluczowe różnice, o których warto wiedzieć przed podjęciem decyzji o inwestycji.
Zacznijmy od definicji lokalu usługowego. Pojęciem określany jest rodzaj nieruchomości, który przeznaczony jest do celów innych niż mieszkaniowe. Składa się z jednego lub kilku pomieszczeń, które można zaadaptować, w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Niezbędne jest dostosowanie warunków technicznych do charakteru realizowanych usług.
Tym, co już na pierwszy rzut oka odróżnia lokal usługowy, od użytkowego, jest to, że za lokal usługowy można uznać wszystkie pomieszczenia zgromadzone w danym budynku. Zaprzecza to definicji lokalu użytkowego, który może stanowić jedynie część danej nieruchomości.
Lokal usługowy może wyróżniać się przestrzenią open-space lub składać się z wydzielonych przegród. Nawet cały budynek może być przeznaczony do celów usługowych, ale niezbędne jest spełnienie ustalonych przez przepisy wymogów. Przede wszystkim, taki obiekt nie może zawierać żadnych pomieszczeń mieszkalnych ani pomieszczeń gospodarczych.
Lokal użytkowy a lokal usługowy — podobieństwa i różnice
Podstawową różnicą między lokalem użytkowym a usługowym jest sposób ich wynajmu, a także przeznaczenie pomieszczeń wchodzących w ich skład.
Lokal użytkowy może obejmować część mieszkalną i biurową, a także pomieszczenia dodatkowe, takie jak piwnice. Lokal usługowy musi być natomiast perfekcyjnie, zgodnie z przepisami, przystosowany do charakteru prowadzonej działalności. Prowadząc restaurację, w lokalu usługowym musi znajdować się wyposażenie kuchni oraz pozostałe zagospodarowanie przestrzeni. Takich wymagań nie ma w przypadku lokalu użytkowego.
Lokal usługowy zwykle wiąże się z droższym wynajmem, ze względu na konieczność osiągnięcia wyższego standardu.
Czy można mieszkać w lokalu użytkowym?
Zmiana sposobu użytkowania budynku usługowego na mieszkalny jest regulowana przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku (Prawo budowlane).
Zmianą sposobu użytkowania jest podjęcie lub zaniechanie działalności związanej z użytkowaniem lokalu, co wpływa na dalsze bezpieczne jego użytkowania. Chodzi tu przede wszystkim o spełnienie:
- warunków pożarowych i powodziowych,
- warunków pracy,
- warunków zdrowia,
- warunków higieniczno-sanitarnych,
- warunków ochrony środowiska.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu polega jedynie na podjęciu decyzji o jego przeznaczeniu: z użytkowego na mieszkalny, z mieszkalnego na użytkowy. W celu wytyczenia różnic należy dokonać zestawienia pierwotnego przeznaczenia obiektu z jego obecnym sposobem wykorzystywania.
Mieszkanie w lokalu użytkowym – czy trzeba zgłaszać zmianę?
Zmiana zamiaru sposobu użytkowania lokalu musi zostać zgłoszona do właściwego organu. Nie chodzi o chęć zmiany przeróbek architektoniczno-sanitarnych, ale zmiany przeznaczenia pomieszczeń z użytkowego na mieszkalne.
Zgłoszenie jest formą oświadczenia, powinno określać dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu, w części lub całości.
Czy występuje kara za mieszkanie w lokalu użytkowym?
Zmianę sposobu użytkowania lokalu należy zgłosić przed faktycznym jej dokonaniem. Jednocześnie, zgłoszenie po fakcie nie ma skutków prawnych. Czy zatem jest to obligatoryjne?
Nielegalne zamieszkanie w budynku gospodarczym może zgłosić właściciel lub zarządca nieruchomości, ponieważ ciąży na nim ustawowy obowiązek użytkowania i utrzymania obiektu budowlanego, zgodnie z jego przeznaczeniem.
Organem prowadzącym dochodzenie w sprawie samowolnej zmiany charakteru nieruchomości jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego. Właściciel lokalu podlega odpowiedzialności, nawet jeżeli obiekt nie wymaga remontu i przystosowania do celów mieszkaniowych pod względem sanitarno-architektonicznym.
Jeżeli inspektor otrzyma zgłoszenie o samowolnej zmianie charakteru nieruchomości, wyda postanowienie o wstrzymaniu użytkowania obiektu i konieczność przedłożenia właściwych dokumentów informujących o zmianie, w ustalonym terminie. Jeżeli właściciel nie zastosuje się do tych wytycznych, zostanie wydany nakaz przywrócenia poprzedniego, legalnego sposobu użytkowania nieruchomości.
Kara za mieszkanie w lokalu użytkowym
Legalizacja mieszkania, które wcześniej było obiektem użytkowym, wymaga uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Z cennikiem można zapoznać się we właściwym dla danego województwa inspektoracie budowlanym.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu bez wymaganego zgłoszenia stanowi wykroczenie i podlega karze grzywny. Wynosi ona maksymalnie 2000 zł. Jest możliwość odmówienia przyjęcia mandatu, ale skutkuje to rozpoczęciem postępowania sądowego.
Lokal użytkowy a mieszkalny – podsumowanie
Znając podstawowe różnice między lokalem użytkowym a mieszkalnym, można wykorzystywać nieruchomość zgodnie z jej przeznaczeniem, w granicach obowiązujących przepisów prawa.
Warto mieć na uwadze, że każda zmiana charakteru użytkowania nieruchomości, powinna zostać zgłoszona do nadzoru budowlanego, pod rygorem otrzymania mandatu za brak dopełnienia formalności.
